Budowa domu – stan deweloperski a budowa pod klucz

Dla wielu osób samodzielna budowa domu od podstaw jest zbyt czasochłonnym wyzwaniem. Lepszym wyborem w ich przypadku są więc nieruchomość w stanie deweloperskim lub dom pod klucz. Czym różnią się te dwa typy wykończenia budynków? Co obejmuje stan deweloperski i stan pod klucz? Oto najważniejsze informacje.

Budowa domu pod klucz – co to znaczy?

Dom pod klucz to nieruchomość gotowa do użytkowania bez konieczności ponoszenia dodatkowych nakładów finansowych. Wykończone są zarówno wnętrza, jak i część zewnętrzna (elewacja, schody zewnętrzne, chodniki, podjazd, płot). Taki budynek może być zamieszkany od razu – konieczne jest tylko umeblowanie i udekorowanie. Zazwyczaj domy pod klucz pojawiają się wśród ofert nieruchomości na rynku pierwotnym jako istniejące już lokale gotowe do przyjęcia domowników. Niektóre firmy oferują także usługę budowy domu pod klucz po podpisaniu umowy z klientem indywidualnym, biorąc pod uwagę jego gust i uwagi.

Zalety i wady domu wykończonego pod klucz

Decydując się na dom lub mieszkanie pod klucz oszczędza się czas i zyskuje spokój ducha. Wszelkimi kwestiami projektowymi, sprawami urzędowymi, ustaleniami z wykonawcami i dostawcami materiałów, a także harmonogramami prac i nadzorem ich realizacji, zajmuje się deweloper. Wybudowany i urządzony dom pod klucz to dobra opcja dla osób, które chcą więc po prostu wprowadzić się do nowej nieruchomości. Minusem jest natomiast to, że w takich przypadkach klient nie może wpływać na wygląd domu, a także nie ma się kontroli nad użytymi technologiami i produktami. Dom w stanie pod klucz jest także najdroższym z oferowanych na rynku rozwiązań deweloperskich.

Co obejmuje budowa domu pod klucz?

Każdorazowo dokładne informacje o tym, co obejmuje budowa pod klucz, znajdują się w umowie podpisanej z deweloperem czy firmą. Niestety przepisy budowlane nie definiują ani stanu pod klucz, ani stanu deweloperskiego. Zwyczajowo przyjmuje się natomiast, że dom pod klucz oferuje podstawowe, średniej klasy wykończenie budynku doprowadzonego wcześniej do stanu deweloperskiego. Klient powinien zadbać we własnym zakresie o instalację oświetlenia w całym domu, a także umeblowanie i udekorowanie pomieszczeń. Jakie prace wykonane są więc w domu pod klucz przez firmę? Najczęściej są to:

• wykończenie ścian (np. położenie gładzi + malowanie/tapetowanie/glazurowanie),
• wykończenie podłóg (np. glazurowanie lub układanie paneli),
• montaż urządzeń sanitarnych w kuchni, łazience, pralni itp.,
• montaż mebli kuchennych (o ile jest to zawarte w umowie),
• montaż drzwi wewnętrznych,
• montaż parapetów,
• wykończenie schodów wewnątrz i na zewnątrz,
• instalacja gniazdek elektrycznych i włączników światła.

Stan pod klucz – jaki standard wybrać?

Domy pod klucz oferowane są najczęściej w średnim standardzie wykończenia. Na podłogach przeważnie układane są panele, a ściany zostają pomalowane oraz – w częściach tzw. mokrych – wykafelkowane standardową glazurą o uniwersalnym wyglądzie i kolorystyce. Niektórzy deweloperzy oferują domy pod klucz w podwyższonym standardzie, np. z użyciem materiałów wyższej jakości, po konsultacji z profesjonalnym projektantem wnętrz i pełnym umeblowaniem. O tym, co obejmuje konkretna oferta, można przekonać się, studiując dokładnie zapisy załącznika do umowy kupna – sprzedaży nieruchomości. Określone są w nim szczegółowo rodzaj i klasa materiałów, które deweloper zobowiązuje się użyć przy budowie oraz wykańczaniu domu pod klucz.

Stan deweloperski – co to jest?

Polskie prawo budowlane nie definiuje stanu deweloperskiego. Określenie to jest więc bardzo pojemne i należy każdorazowo dokładnie zapoznać się z zakresem prac oferowanych przez firmy budujące takie domy (np. czy obejmują zakup i instalację pieca grzewczego oraz grzejników, a także podpięcie do sieci gazowej). Przeważnie na rynku nieruchomości jako dom w stanie deweloperskim rozumie się budynek jedno- lub wielorodzinny, w którym przeprowadzone zostały niemal wszystkie prace budowlane, ale wymagają dużego wkładu finansowego na wykończenie. Według danych za 2022 roku średni koszt wykończenia domu w stanie deweloperskim wyniósł 1500 zł/m kw. Te nakłady finansowe są konieczne, aby budynek w stanie deweloperskim zmienił się w dom pod klucz wykończony i gotowy na przyjęcie mieszkańców.

Co obejmuje stan deweloperski?

Dom w stanie deweloperskim i mieszkanie w standardzie deweloperskim to nieruchomości wymagające sporych nakładów finansowych, aby doprowadzić je do stanu pod klucz. Najczęściej w ofertach domów w stanie deweloperskim znajdują się takie prace jak:

• wykonanie instalacji wodno-kanalizacyjnej,
• wykonanie instalacji wentylacyjnej,
• wykonanie instalacji elektrycznej i gazowej,
• wylanie betonowych posadzek,
• nałożenie tynków na ściany i sufity,
• zainstalowane drzwi wejściowych, okien, drzwi tarasowych i garażowych,
• wykończenie klatki schodowej i instalacja domofonu (w mieszkaniach),
• ocieplenie budynku,
• montaż parapetów i balustrad (opcjonalnie),
• montaż grzejników i pieca (opcjonalnie).

Dom w stanie deweloperskim – co dalej?

Kupujących dom w stanie deweloperskim czekają spore wydatki. Osoby takie muszą też uzbroić się w cierpliwość, ponieważ wykończenie nieruchomości może być dosyć czasochłonne. Jakie prace należy wykonać w domu w stanie deweloperskim, aby doprowadzić go do stanu pod klucz? Najczęściej są to:

• montaż lub wykończenie podłóg (panele, parkiety, deski, kafelki, beton polerowany, terakota, kamień naturalny itp.),
• montaż ościeżnic z drzwiami wewnętrznymi,
• glazurowanie ścian w łazience,
• białego montaż w łazience, kuchni, pralni itp.,
• wykończenie ścian gładzią gipsową,
• pokrycie ścian farbą, tapetą czy innego typu okładziną,
• montaż gniazdek, włączników, oprawek żarówek,
• wybudowanie lub wykończenie schodów,
• montaż parapetów i balustrad (opcjonalnie),
• montaż pieca i grzejników (opcjonalnie).

Stan deweloperski czy dom pod klucz? Co się bardziej opłaca?

Wiele osób zastanawia się, co wybrać – dom pod klucz czy dom w stanie deweloperskim. Szukając odpowiedzi na tak postawione pytanie, warto wziąć pod uwagę kilka czynników. Na pierwszy rzut oka dom w stanie deweloperskim może być tańszym rozwiązaniem. Nie dość, że jego cena wyjściowa jest niższa (ale też zakres wykonanych prac zdecydowanie się różni), to wydaje się, że samodzielne wykańczanie nieruchomości pozwoli zaoszczędzić np. na marży dewelopera. Należy jednak pamiętać, że deweloperzy mogą liczyć na zdecydowanie korzystniejsze, bo hurtowe ceny materiałów i robocizny niż indywidualny klient. W takim przypadku ich cena nawet z marżą niekoniecznie będzie wyższa niż uzyskana samodzielnie przez klienta.

Chcesz wiedzieć więcej o budowie domu? Sprawdź inne nasze poradniki z tej serii.